县政协文教卫体委员会 朱从喜

　　各位委员：

　　我就加强住宅小区物业管理，助推文明县城建设作如下建议发言：

　　一、县城住宅小区物业管理的现状

　　目前我县城区已投入使用的小区93个,住房16000多套；即将投入使用和正在施工的小区大小12个，住房5510套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的1040套住宅全部入住后，小区的入住人口将达到7万人，占到县城区常住人口70%以上。在县城区93个住宅小区中，有49个住宅小区由物业服务企业进行物业管理和服务，服务面积达140万㎡，服务对象近9000户，约25000人，物业服务覆盖率为53%。有已取得资质的物业服务企业有16家，从业人员近300人。有7个住宅小区成立了业主委员会。近年来，房管部门从抓好前期物业管理、开展各种创优活动、实行联席会议制度、规范物业管理市场、健全物业相关制度等方面做了大量的工作，群众生活居住环境正在逐步改善。

　　二、存在的主要问题及原因

　　从总体上看，我县城区住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，突出表现为“两多”、“两差”：

　　一是老旧小区多。我县城区老旧住宅多且分散，多为上个世纪各单位建设的住宅楼，多随单位办公地址而建，规模小、档次低、狭窄而拥挤，普遍存在房屋老化、环境脏乱差、改造难度大的问题。二是遗留问题多。有的小区建设单位没有移交施工平面图、地下管网图；有的工程质量把关不严，出现屋顶漏水、地基裂缝等现象；有的业主和物管擅自改变房屋用途，乱搭乱建；有的绿化面积小、安全防盗措施不到位；还有相当一部分小区属商住小区，餐饮、广告噪音、加工噪音影响严重。三是配套设施差。大部分受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐。有的虽有规划，但未严格按规划要求配套相应的共用设施设备，或将公共部位占为己有后进行出售、出租。近年来新建成的部分小区没有按规划标准修建地下车库和地面停车位，个别小区将底楼车库改变用途出售；有的缺乏必备的环卫设施，生活油烟无组织排放，垃圾随意乱堆放。四是物业管理差。部分单位住宅小区，随着本单位职工入住量的减少而逐渐放弃了管理；一些老旧小区，由于条件较差物管不愿进入，小区居民自治也未及时跟进；商业开发小区，大部分物管就是看看大门、打扫卫生、收取管理费用，公用设施维护保养不善。

　　究其原因，主要有以下四个方面：

　　1.规划先天不足，部分规划没有执行到位。一是规划部门在早期的住宅小区规划建设中缺乏长远意识，存在布局不科学、不合理的现象；二是部分开发商规划意识淡薄，在建设中不按规划施工，有的不遵守招拍挂条件进行设计，造成建设整体水平较低，缺乏上档次、有风格的建筑；三是部分建筑商为追求利益最大化，不同程度的偷工减料，造成屋顶、墙面渗水等工程质量遗留问题，特别是地下管网等隐蔽工程质量堪忧，成为业主投诉的突出问题。

　　2.部门监管与配合有待加强。住宅小区物业管理涉及建设、规划、房管、工商、发改、公安、消防、乡镇政府及社区等多个部门和单位，需要齐抓共管。目前，对于小区的私搭乱建、随意更改住宅、车库设计用途进行经营，侵占公共绿地、噪声扰民、养犬等问题，由于一些法规的交叉，导致各部门管理缺位,职责不清，责任不明，出现互相推诿现象，使物业服务企业在管理过程中，遇到以上问题得不到有力支持，也就难以及时解决。

　　3.业主自我管理意识欠缺。一是居民的教育引导和素质提升还有一个过程。很多居民对物业管理认识模糊，不能正确处理维权与责任的关系。二是业主委员会组建困难，主体作用没有得到充分发挥。大多数小区组织召开业主代表大会难度大，组建业主委员会难度更大。已组建的部分小区业主委员会管理机制不健全，运作不规范。

　　4.管理服务水平较低。一是“建管不分”。我县物业项目招投标办法未出台，物业项目的接管还处于开发商委托阶段，导致物业管理资料及设施设备的承接验收不规范，甚至缺失，同时也使一些物业服务企业失去了竞争意识和责任意识，服务不规范。二是物业费收缴率低下。几年来我县城区物管费收取一直徘徊在50%上下，加上目前新建的普通住宅小区收费标准每月平均为0.5元/m2，老旧小区每月平均为0.3元/ m2，多数物业服务企业处于亏损状态。因此物管企业雇佣的人员年龄偏大、综合素质不强，整体服务水平偏低。这样就形成了物业公司的低成本经营、低水平服务和物业费缴费不及时、收缴率低的恶性循环，成为我县物业管理工作进一步发展的“瓶颈”。

　　三、对于加强我县城区住宅小区物业管理的建议

　　(一)加强领导，完善物业源头监管。一是建议县政府成立物管工作领导小组，尽快出台物业管理指导性规范文件，将物管工作纳入社区建设统一管理，明确相关职能部门责任分工，及时研究解决物业管理工作中的问题。二是细化规划设计，强化建设监管。规划设计一定要充分考虑物业用房、公共建筑、消防通道、停车位等基础设施，严格执行住宅小区建设规划审批程序和小区施工建设监管制度。在建成后要严格把好新建小区竣工验收和综合验收关，切实杜绝半成品和不合格工程交付使用。三是集中整治，解决一批遗留问题和违章搭建问题。由县政府牵头，相关部门分别组成居民小区遗留问题工作组和违章搭建问题工作组，把文明小区建设与创建文明县城有机结合起来，对群众反映强烈的楼盘、老旧小区遗留问题和违章搭建问题进行排查，逐个依法快速解决，为规范居民小区服务管理扫清障碍。

　　(二)建立制度，规范物业市场管理。一是严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在预售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人。二是严格落实物业承接查验备案制度，相关职能部门和物管企业应全面参与小区竣工验收，审查各项物业管理配套设施完成情况和物业资料移送、备案情况。三是严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，及时予以解决和调处。

　　(三)制定标准，提升物业管理水平。一是改善物业服务企业生存环境。建议对我县物管企业实行年度考核和评比，对于服务好的给予全额或部分返还营业税金进行奖励；对于服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格；对于无故拖欠物业服务费的业主通过法律途径进行追缴。二是建议按照“分等定级、质价相符”的原则，制定《慈利县住宅小区物业管理服务质量等级标准》，让业主自主选择服务标准，以保证物业在企业行为、制度建设、物业服务、人员规范等方面达到“规定动作”，带动物业管理整体水平的提升。三是加强职业素质和技能培训，从专业能力、职业道德和业绩等方面对物业人员实施监督管理，不断提高行业人员的物管综合能力。

　　(四)齐抓共管，推进自治体制建设。一是广泛深入宣传《物业管理条例》等法律法规，加强对业主的物业消费意识教育，促进业主正确地维护权利和履行义务，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。二是将业主委员会建设纳入社区组织建设工作中，政府主管部门与乡镇政府、居委会要主动提前介入，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主委员会建立，逐步在我县建立“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”的 “四位一体”物业管理新模式。三是加强对业主委员会的法律指导与日常监管，促进其自律，依法维护业主的权益。

　　(五)整合资源，强化小区帮扶管理。一是逐步推进物管工作全覆盖。对已开展物管工作的小区要进一步规范行为、加强指导；对已建成投入使用而没有物管的小区要积极引导，尽快纳入物业管理；对于达不到物管进入条件的独栋、老旧、敞开式小区进行合并管理，或鼓励社区成立物管公司进行管理，或建立自管委员会，其人员可以与公益性岗位进行统一调配，降低成本；对新建的小区要建立现代化的物管模式，社区与前期物管要及时搞好对接。二是多途径缓解小区停车难问题。出台小区车库、车位管理办法，科学合理划定有偿公共停车位；在居民小区周边道路、单位等划定有偿限时停车区域，供居民晚上停车；对地下停车场强化监管引导，提高现有资源的利用率。三是规范维修资金的使用。新建项目，办理栋证前应由开发企业统一全额代缴,严格按照《住宅专项维修资金管理办法》，建立维修资金应急处理机制,确保小区在出现紧急维修项目时能快速拨付资金；老旧小区，应补建物业专项维修资金制度，逐步改善、解决部分老旧小区基础设施不配套和维护管理问题。

政协慈利县第八届委员会第三次会议秘书处 　 2014年12月18日

　　(共印560份)