为深入贯彻落实国务院《不动产登记暂行条例》《国务院第656号》《湘办发〔2015〕43号文件精神，就如何启动乡镇不动产登记和规范我县不动产登记工作，依法保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和效率，笔者来到高峰土家族乡就不动产登记工作展开了调研。

　　基本情况

　　俗称八山半水一份田，半分道路和庄园的高峰土家族乡位于县城西部，现有总人口17000人，16个村民居委会，228个村了小组，4757户，版图面积为216810亩，其中耕地总面积31218.9亩，林地面积175543.5亩，道路面积1261.5亩，居民用地5375.5亩，其它用地(包括水域)13410.6亩。

　　随着改革开放不断深入，山区农民靠勤劳致富，居住条件得到了不断改善，截至2016年5月底该乡已发放集体土地使用权证4328本，未登记249户，扶贫搬迁安置点一个，安置农户33户。

　　存在的主要问题

　　1、集体土地使用权买卖

　　2、超标准使用集体土地建住宅

　　3、未经批准违规使用集体土地建住宅

　　4、未经初始登记的集体土地使用权

　　5、有房产证无土地使用权证

　　6、有规划许可无用地来源等六种情况

　　综合上述存在的主要问题和结合我县不动产登记工作开展以来存在其他问题浅谈几点看法：

　　(一)明确目标任务

　　启动乡镇不动产登记工作就要全面掌握我县《不动产权籍调查技术方案》严格遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的基本原则，扎实、有序、稳步开展乡镇不动产登记工作和广泛宣传不动产登记工作的重大意义和依法登记的重要性。达到高效、便民，服务县域经济建设。

　　(二)理晰工作职责

　　一是县不动产登记中心要加大乡镇不动产登记工作人员的培训力度，采取走出去到全省试点县学习先进经验；

　　二是采取请进来跟班学习，做到融会贯通和精准掌握整个业务流程；

　　三是乡镇政府积极配合县不动产登记中心，把不动产登记工作摆上政府的议事日程，培训村组干部、参与不动产确权登记工作，做好本行政区内土地权属、界址纠纷调处、确认签字。

　　四是乡镇国土资源所要积极主动，参与其中，熟悉掌握技术规程，搞好权调把关收件资料，严格初审登记和网上报送。

　　相关政策理解

　　一、1982年2月13日前农村宅基地未经登记的到至今未扩大用地面积的按《村镇建房用地管理条例》实施前的情况处理，可按实际使用面积进行确权登记。

　　二、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，村民建房没有超批准面积的，可按当时的法律政策规定进行确认。超批准面积的，应按法律和省《实施条例》《土地登记管理办法》的相关规定按实际面积进行确权登记。

　　三、1987年1月1日后村民建房依法审批取得的宅基地，应依法确认宅基地使用权，超过批准面积的，只能按照批准面积进行确权。其超占面积可在登记薄和土地权利证书记事栏内注明超批准的面积。其超过部分可在分户建房、拆迁、改建、翻修或实施村民规划重新建设时按规定进行处理，按法定的批准面积重新确权进行依法登记。

　　四、严禁非农业户口使用集体土地建住宅，但原籍在农村的退休干部职工及其非农户口，农村现有房屋产权没变化的可以确定其宅基地使用权。房屋依法拆迁、拆除后没有批准重建的，其宅基地使用权由农民集体收回。

　　五、符合分户、继承、宅基地申请、依法接受转让、购买的房屋取得的宅基地等条件的可依法登记确认宅基地使用权。

　　六、对“有证无地”、“有证无档”、“有规划无用地许可”、“有用地许可无规划许可”等情形的依照慈利县人民政府2014年26号文件标准执行。

　　七、对房改房、经适房、集资房等各种情形可借鉴浏阳市、郴州市、澧县的先进作法，认真进行清理，统一报县人民政府批准后，来妥善处理和稳步解决历史遗留问题。

　　八、对集中安置的扶贫点，应符合土地利用总体规划和村镇建设规划，可采取统一报建取得合法手续后依法登记。

　　总之，全面开展我县农村不动产登记工作，服务于我县经济建设，在开展“两学一做”的同时，可从以下四个方面入手，加以宏观调控稳妥推进。

　　一、尊重历史，分阶段确认宅基地使用权。

　　二、注重现实，稳妥开展集体建设用地确权登记和全面铺开不动产登记工作。

　　三、严格规范操作程序和严格执行土地登记相关政策。

　　四、在规范管理依法依规的情况下，高效便民，维护农民权益，促进社会和谐，争取社会各界理解和支持，来确保我县不动产登记工作的顺利进行。

　　该调研报告内容属个人理解，仅供参考。